FGE544_Postbank Immo-Atlas sieht Kaufchancen bei Wohnungen

00:00:00: Dreihunderttausend Euro für Achtzig Quadratmeter Eigentumswohnung.

00:00:05: Klingt günstig, wenn du aus der richtigen Ecke kommst?

00:00:08: Ich wollte

00:00:08: sagen kommt platt drauf an!

00:00:11: Die Wohnung kann für den Preis ein echtes Schnäppchen sein oder wahnsinnig teuer je nachdem wo sie liegt.

00:00:18: und ich muss nicht mal so zusammenreißen von unserem Münchner Umfeld zu abstrahieren da wäre es das Monsterschnäppche.

00:00:23: aber selbst bei einem Schnäpche musst du dich dann schon fragen gibt's da irgendeinen Haken?

00:00:26: Aber klar in anderen Regionen wäre das vielleicht sogar ein bisschen teuer.

00:00:31: Und meistens schaut man ja bei Immobilien immer zuerst auf den Kaufpreis.

00:00:36: Profis schauen aber tatsächlich auf eine andere Zahl und die hilft dir einzuschätzen, ob dieser Kaufprei gut ist oder ob du eher sagen würdest – ich schau noch mal weiter!

00:00:48: Diese Zahl hat aber auch Grenzen.

00:00:50: und welche Zahl das ist wie du sie berechnest und was sie nicht kann darum geht es heute bei Finanzen ganz einfach mit der IDI und E-Mail von FinanzTipp.

00:01:00: Bei Finanzhubs sind wir der Meinung, Finanzen kannst du selbst.

00:01:03: Und wie zeigen dir weh?

00:01:06: Die Immobilienpreise steigen ja vielerorts wieder, habe ich Schlagzeilen entnommen und

00:01:11: dazu muss man vielleicht sagen dass das war ja auch lange Zeit undenkbar fast in diesem Lande oder in vielen Regionen, dass sie ja durchaus mal nach diesem Nachdezinswände gefallen sind.

00:01:20: Das fand ich echt mal ganz gut, dass man mal so ein bisschen zu Busseingruft hat da im Bielen.

00:01:24: Preise kennen nicht nur eine Richtung, nicht nur aufwärts sondern dann kann es auch zwischenzeitlich mal zurück kommen, da waren die einen... die einen Bussen bei je nach Region bis zu zehn Prozent, würde ich sagen mal so ganz grob im vielleicht fünf- bis zehn Prozent in Ausnahmefällen.

00:01:38: Vielleicht auch mal mehr in bestimmten Regionen gar nicht.

00:01:41: aber dann hat man das mal gesehen.

00:01:42: Aber ja stimmt dazu jetzt geht es wieder langsam noch um.

00:01:45: Man muss ja auch sagen in vielen Gegenden Deutschlands sind die Immobilienpreise immer noch enorm hoch.

00:01:49: also das gilt natürlich für Großstädte aber ja auch für einige Urlaubsregionen in Nord und Süddeutschland jeweils.

00:01:58: Gegenfrage was heißt denn eigentlich Hoch?

00:01:59: Weil wir sagen ja schon, na das ist gar nicht so wie mit deinem Einstiegsbeispiel für die ... äh ... dreihunderttausend glaube ich waren's.

00:02:05: Für die achtzig Quadratmeter Wohnung?

00:02:07: Was heißt denn eigentlich hoch?

00:02:08: Ja also wo kann ich mal das dann sehen!

00:02:10: Das

00:02:10: ist natürlich die gute Frage weil da... das ist jetzt automatisch auch die Frage ist jetzt ein guter Zeitpunkt und es kommt hier dann auch aufs Objekt an Ist dieser Preis für das äh.. für die Lage, für die Regionen der ich bin ist das ein gutter Preis oder ist das kein guter Preis?

00:02:28: Das heißt ja eigentlich auch wieder, der Trend ist so ein bisschen egal.

00:02:31: Weil es kommt auf das einzelne Ding an und genau dafür schauen wir heute auf eine Kennzahl die dir das so ein bischen beantworten kann und die professionelle Investoren vor allem nutzen nämlich den sogenannten Vervielfältiger, den wir dir bei Finanzdeb auch schon länger empfehlen zum Beispiel wenn's darum geht Immobilien zu bewerten, die du vielleicht erben wirst.

00:02:54: Da ist der vervielfeldige auch nutzbar.

00:02:56: Es klingt sperrig,

00:02:58: es ist

00:02:59: wahrscheinlich eine der simplesten Kennzahlen die einem so begegnet.

00:03:02: Du teilst nämlich den Kaufpreis durch eine mögliche oder vergleichbare Jahresmiete.

00:03:09: Also wie viele Mieter würdest du im Jahr für das entsprechende Objekt bekommen wenn du es jetzt nämlich kaufen würdest und dann gleich vermieten würdest?

00:03:16: Egal, ob du es jetzt konkret tust oder nicht.

00:03:18: Wenn das dein Eigenheim, wenn ihr selber drin wohnen müsstest ja auch belegen.

00:03:22: Okay was würden wir eigentlich, wenn wir jetzt mieten würden dieses Haus oder diese Wohnung?

00:03:27: Was müssten wir dafür im Jahr eigentlich an Miete bezahlen?

00:03:31: Kaltmiete!

00:03:32: Wir machen dafür mal ein ganz einfaches Beispiel mit einer Situation die es tatsächlich auch so über meinem Freundeskreis öfter gibt als man denkt nämlich dass dir deine Mietwohnung zum Kauf angeboten

00:03:42: wird.

00:03:43: Wir nehmen ihn jetzt mal an Wir haben unsere Achtzig Quadratmeter und du zahlst für die eine Netto-Kaltmiete von tausend Euro im Monat.

00:03:52: Macht zwölftausend euro im Jahr?

00:03:54: Jetzt wird dir diese Wohnung zum Kauf angeboten, sagen wir keine Ahnung!

00:03:59: Die hat jemand geerbt der dann nie einziehen möchte wo ganz weit weg wohnt und sagt Mensch ich biet mal dem Mieter die zum Kauf anflecht.

00:04:05: lässt sich das unkompliziert machen.

00:04:07: Der Angebot in den Kaufpreis sind dreihundertzehntausend Euro.

00:04:12: Jetzt nimmst Du die dreihundertzehntausende Euro geteilt durch zwölftausend, bist du bei fünfundzwanzig, acht drei.

00:04:19: Sagen wir es sechsundzwantig.

00:04:21: Okay!

00:04:21: Damit liegt der vervielfältiger bei sechs und zwanzig?

00:04:24: Das

00:04:24: ist der Vervielfelder, gell?

00:04:26: Genau.

00:04:27: Und jetzt warten wir sich erst mal ja wie gut ist so ein vervierfältigen von sechsundzwanzig?

00:04:34: also das heißt er auch der Kaufkost dich sechsund zwanzigg jahres mieten?

00:04:38: genau.

00:04:39: Man kann sagen, je kleiner die Zahl, desto günstiger.

00:04:41: Logischerweise unter zwanzig ist sehr günstig.

00:04:43: Zwanzig bis fünfundzwanzig is so moderat fair und über fünfundzwanzig geht von Moderat eher teuer bis sehr teuer Und es ist natürlich klar dass das in Großstädten- und Urlaubsregionen oft

00:04:57: sehr teuer.

00:04:58: Genau, da hast du halt oft auch heute noch vervielfältiger über dreißig und das ist halt dann schon deutliches Wahnsignal.

00:05:04: und jetzt muss ich doch wieder auf unser Münchner Umfeld zurückkommen.

00:05:07: Da ist das irgendwie ganz normal und wir denken uns immer alle so Leute!

00:05:12: Ist das wirklich eine gute Geldanlage?

00:05:14: Wenn du dir dann in der Wohnung kaufst ein Haus im München-Umfeld.

00:05:18: bei Multipliers heißt es auf Englisch bei Vervielfähligern von zweiunddreißig fünfunddreißig oder an die vierzig.

00:05:24: Soll ich dir mal ein paar beeindruckende, vervielfältige sagen?

00:05:26: Ja, Hänze

00:05:27: bin ich gespannt.

00:05:28: Es gibt ja den Postbank Wohnatlas der... es ist so eine große Studie der Postbank die untersucht immer wieder so die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt kann man sagen.

00:05:35: und da habe ich ein Paar hohe Vervielfertigungen rausgesucht für zwanzig, fünfundzwanzig und zwei!

00:05:42: Zweiundsechzig Komma Eins.

00:05:44: Au!

00:05:45: Es ist ein Landkreis.

00:05:47: möchtest du raten?

00:05:48: Stanberg.

00:05:49: Nein, das ist der Landkreist Nordfriesland.

00:05:52: Wow, so Gesachen an der Nordsee Asyl.

00:05:56: Ja klar!

00:05:58: Aber auch ich meine dass das... Ich werde bestimmt in den Kommentaren korrigiert.

00:06:05: Das ist, ich sag mal Region Ostfriesland, Nordwestdeutschland.

00:06:08: Ist auch sehr teuer.

00:06:09: also die Landkreise Aurich, fifty-vierzehn Komma fünf und Leer mit vierzig Komma zwei.

00:06:17: Der Landkreis Vorpommern-Rügen mit ¾,³ und auch der Landkreist Rostock mit ¼... Ich

00:06:24: möchte nicht meinen.

00:06:25: Aber ich glaube es liegt halt auch daran weil das Platzangebot natürlich so begrenzt ist.

00:06:30: Also da gibt's dann einfach die Premiumlagen und da zahlt sie natürlich ordentlich.

00:06:34: Süddeutschland vorne dabei Landkreismiesbach.

00:06:38: Also das ist so Alpenrand.

00:06:41: Ich wollte sagen, erstaunt mich ehrlich gesagt weil es Miesbach jetzt tiefen Bayerischen drin ist.

00:06:46: Das ist schon ein Stück weg von München aber da ist offensichtlich die Nähe zu den Bergen also Autobahnanschluss haste die Berge direkt vor der Haustür.

00:06:53: Die

00:06:55: niedrigsten drei Landkreis Greiz, hälf

00:07:00: mir

00:07:01: in Thüringen Der Vogtlandkreis auch in Thüringen, Dreizehn Komma Fünf und die Stadt des H. Rosslau mit Vierzehn-Kommer fünf.

00:07:11: der Vorteil von diesem vervielfältiger.

00:07:13: jetzt haben wir so ein paar verfielfaltige hier durchgerattet.

00:07:15: man sieht in Deutschland ist die Spanne schon mal.

00:07:18: genau

00:07:18: das muss man sich erstmal klar machen.

00:07:20: Jetzt komme ich immer auf den Eingangsbeispiel zurück Die Achtzig Quadrat in der Wohnung mit dreieinhalb für dreihunderttausend Euro.

00:07:26: was waren es mieter?

00:07:27: tausende euro kalt oder sowas in Richtung da mehr.

00:07:30: dann merkt er schon weil ich vorhin gefragt habe Was heißt denn eigentlich hoch, die Immobilienpreise sind hoch.

00:07:34: Du musst es ins Verhältnis zu dem Mieten setzen und das ist ja das was wir gerade mit dem Verfielfältiger auch machen.

00:07:39: und wenn du dann merkst, ja dreihunderttausend Euro ist hört sich günstig an aber du zahlst auch nur in Anführungszeichen sag ich jetzt mal böse, ja?

00:07:48: Nur tausend euro kalt dafür, da merkst du so, ja also war nicht so teuer die Biete da wo auch immer diese Wohnung, äh die Wohnung ist.

00:07:54: und dann kommt da so ein Verfielfeldiger von sechsundzwanzig raus und ihr denkst so günstige ist es jetzt nicht mehr, es ist jetzt nicht völlig unbezahlbar würde ich schon ein bisschen genauer hinschauen, sage ich mal.

00:08:04: Bevor ich was bei einem vervielfältiger von sechsundzwanzig kaufe und übrigens weil wir gerade... Was war das auf vierzehn?

00:08:13: Das ist so günstig dass ich da auch genauer hin schauen würde.

00:08:16: Da kommen wir bestimmt gleich noch drauf, ja nur weil es irgendwie deutlich unter zwanzig ist heißt es nicht, dass es no-brainer ist.

00:08:22: Standort unabhängig kann schlichtweg auch eine Schrottimmobil sein.

00:08:25: also wo du einfach für den Kaufpreis nur deshalb noch eine hohe Miete bekommst, weil es noch keiner gemerkt hat das weiß ich nicht da schimmeln ist oder sonst irgendwas.

00:08:35: Genau also wichtig ist der Vorteil des vervielfältigers ist wenn du vergleichbare Objekte hast.

00:08:41: man braucht wirklich dass es wichtig vergleichbar objekte.

00:08:44: dann kann man die über dem vervierfältiger wahnsinnig gut miteinander in so ein preissduell schicken.

00:08:50: also zum beispiel du suchst ne eigentumswohnung Jetzt vergleichst du verschiedene Kaufpreise mit den Mieten von ähnlichen Mietwohnungen.

00:09:00: Also vielleicht hast Du Glück und Du findest im gleichen Objekt eine Wohnung, die zu vermieten ist oder in der gleichen Straße, in der gleichen Gegend?

00:09:07: Und dann hast Du halt einen schnellen Überblick – Ist dieser Kaufpreis ein guter Preis?

00:09:11: Ist das kein guter Preis?

00:09:14: Was wir aber natürlich auf jeden Fall empfehlen, ist unseren Mieten- oder Kaufenrechnerparallel zu checken ob sich der Kauf lohnt.

00:09:20: Das hängt nämlich auch vom Faktor nach wie dem Eigenkapital dem Zinssatz den du bekommst, den Kaufnebenkosten.

00:09:25: Das kannst du mit unserem Rechen alles checken!

00:09:27: Du kannst es auch alles bewegen was für einen Zins bekommest, was du für Zins Erwartungen in der Zukunft hast und ob du mit Miete plus ETF-Anlage besser fährst als mit Zins plus Tilgung.

00:09:39: Und dabei spielt natürlich schon eine große Rolle also zumindest eine gewisse Rolle, ob das für ein Eigenheim oder für die Kapitalanlage ist.

00:09:46: Grundsätzlich die Überlegung.

00:09:47: die gleiche muss man ganz klar sagen ja auch das sagen wir hier immer Selbst Bezug als Eigenheim zur Eigennutzung kaufst, ist es trotzdem immer noch eine Investition.

00:09:56: Du steckst da dein Geld rein und hoffst, dass dein Geld irgendwann Rendite abwirft?

00:10:00: Ja klar!

00:10:00: Wenn du da zwanzig dreißig wieviel Jahrzehnte auch immer drin wohnst dann kannst ja ein stück weit erst mal egal sein, wie sich das Ding im Wert entwickelt weil du zahlst ja keine Miete dafür.

00:10:12: aber irgendwann kann sich das Leben ändern von Trennung, Scheidung und Arbeitslosigkeit.

00:10:17: Vielleicht

00:10:18: würdest du auf einmal auswandern?

00:10:19: Es kann alles möglich

00:10:20: sein!

00:10:20: Oder spätestens im Alter willst du vielleicht dich auch wieder verändern und dann spielt es natürlich schon eine gewaltige Rolle für deinen Vermögen letztendlich wie sich diese konkrete Immobilie im Wert entwickelt hat.

00:10:30: Und jetzt bleibe ich mal bei deinem Beispiel noch.

00:10:32: Jetzt sage ich mal anstatt dieser dreihundertausender Euro Wohnung hast Du gesagt vergleichbare Objekte ein vergleichbares, vielleicht demgleichen Haus eine ähnliche Wohnung finden ja für... ... twohundertsebzig Ja, so das macht die ganze Sache dann.

00:10:46: Das ist leichter

00:10:47: schon für zweieinhalbundneunzig diese fünfzehn also von dreihundertzehn auf zweieineinhalb und neunzehn sechsefünfzehntausend Euro, die du da runterkommst?

00:10:53: Ist ja schon

00:10:55: spürbar!

00:10:56: Und trotzdem würde man sich dann anschauen hat dieses Objekt eine entsprechende Luft nach oben, entsprechendes Potenzial?

00:11:04: weil es alter Spruch gilt bei Immobilien oder bei anderen Möglichkeiten der Gewinn liegt im Einkauf was kaufst du da und kaufs du zu nehmen Preis, der halt gut bewährt ist dann hast du auch viel mehr Wertsteigungspotenzial nach oben.

00:11:19: Andererseits kann es halt auch so sein dass sich so ein Kaufpreis ja auch über viele Jahre kaum bewegt.

00:11:25: Warum?

00:11:25: Weil die Nachfrage hat einfach nicht da ist.

00:11:27: und dann kannst du dich sogar fragen habe ich irgendwann mal wenn jetzt vielleicht gehe ich mal auf die andere Seite wenn das zur Kapitalanlage ist hab ich irgendwann Mal sogar Schwierigkeiten in Mieter zu finden oder muss ich mit der Miete runter gehen damit ich überhaupt interessanten finde?

00:11:40: und dann sieht deine ganze Investitionsrechnungen, also genau diese rentierte Betrachtung sieht auf einmal ganz anders aus.

00:11:46: In unser Beispiel werden wir mal noch kurz auf unseren Rechner schauen.

00:11:49: ich habe z.B.

00:11:49: einfach mal reingeschmissen.

00:11:50: das ist fünfzigtausend Euro Eigenkapital und du gehst davon aus dass die Miete zwei Komma zwei Prozent im Jahr steigt.

00:11:57: der kauft gute inflationsausgleich so ja

00:11:59: der Kaufpreis um zwei Prozent also real um null prozent quasi

00:12:03: aber solide gekauft langsam hoch.

00:12:08: Nicht das totale Renditor-Objekt war, wo es durch die Decke geht aber auch kein Fehlkauf wurde, sagst du oder habe ich mal zu teuer eingekauft?

00:12:16: Und dann liegt kaufen ganz knapp vorne nach fünfundzwanzig Jahren mit Fünfhunderttausend für den Mieter und fünfhundertneuntausende Euro Vermögen für den Käufer.

00:12:26: also da sind wir in so einem Fall mit diesem sechs mit diesem sechsunzwanziger vervielfältiger Wurstsohn Ja, da geht es ganz knapp hin und her.

00:12:35: Also du hast keinen Fehler damit gemacht?

00:12:37: Das spielt dann übrigens wenn du zur Kapitale Anlage kaufst.

00:12:39: Da spielt auch die steuerliche Betrachtung, die wir jetzt hier nicht gemacht haben, spielt eine Rolle.

00:12:43: aber wichtig ist ihr zu verstehen will ich an der Stelle machen wie funktioniert unser Rechner?

00:12:46: zum einen musst du natürlich rechnen diese fünfzigtausend Euro Eigenkapital, die Du mitgebracht hast ergeht erstmal ein Teil für Nebenkosten drauf in unserem Beispiel irgendwas Größenordnung dreißigtausende Euro so ganz grob zehn Prozent

00:12:58: total Grundbuch In diesem Fall kein Makler wahrscheinlich, weil die Wohnung wird ja direkt zum Kauf angeboten

00:13:04: von der Familie.

00:13:04: Okay, dann ist es weniger, dann sind es vielleicht nur sechs, sieben Prozent oder sowas in Richtung.

00:13:07: aber das macht ja auch gleich ein paar tausend Euro aus.

00:13:10: und wenn du nicht kaufst, dann kann dieses Geld hoffentlich in einem Aktienetf für dich natürlich weiter arbeiten plus was wir auch immer einrechnen in Standhaltung,

00:13:18: d.h.,

00:13:19: Du musst ja in so einer Immobilie über kurz oder lang, nicht vielleicht nicht dauernd, aber irgendwann kommt etwas, immer wieder investieren um diese Wertentwicklung überhaupt zu erzählen, wenn du dich nicht um die Immobilie kümmerst.

00:13:30: Dann wird sie mit der Zeit sich abnutzend verfallen und nicht mehr modern sein und dann wirst du auch nicht die entsprechende Wertentwicklung auf das Objekt haben dagegen.

00:13:38: Wenn du halt reinrechnest ja ich lege jetzt jeden Monat ein paar hundert Euro zur Seite damit ich dann sage mal dass es noch eine Grashalzung, damit ich da irgendwann mal die Heizung tauschen kann oder mich in meiner Eigentumswohnung daran beteiligen kann oder muss dann letztendlich auch das Detail Einzeln getauscht werden.

00:13:53: Und diese laufenden Ausgaben die ich als Immobilienbesitzer habe Auf der anderen Seite steckt die unser Rechner halt in den ETF.

00:14:00: Und so kommt dann letztendlich für viele wahrscheinlich überraschendes Ergebnis zustande, dass man bei einer Gesamtbetrachtung vom Vermögen her gerechnet ziemlich nah beieinander liegen kann, wo man sich doch aus einer Face Value von außen drauf geschaut ist... Da gewinnt doch immer der Eigentümer.

00:14:19: warum?

00:14:20: Weil der Mieteil muss ja mittezahlen!

00:14:21: Der ist es ja weg und der andere investiert das in die Steine.

00:14:24: Ganz so einfach ist es nicht.

00:14:25: Was wichtig ist, in vielen Regionen steigen auch laut dem Postbank Wohnatlas die Mieten stärker als die Kaufpreise.

00:14:32: Wie auch in unserem Rechnerbeispiel hier und das es einmal wichtig zu bedenken, wenn man nämlich auf so Schlagzeilen stößt mit kaufen lohnt sich jetzt mehr dann heißt es gar nicht mal unbedingt dass sich die Preise in eine positive Entwicklung drehen sondern nur dass sich als die Kaufpreise.

00:14:56: Jetzt

00:14:56: muss ich das nochmal wiederholen, der Postbank-Emo Atlas sagt dass sie mieten sich in weiß nicht vielen Regionen.

00:15:01: jetzt sind stärker gestiegen als die Kaufpreise?

00:15:03: In

00:15:03: zweihundert vierundachtzig von Vierhundert untersuchten Regionen!

00:15:06: Das ist nicht wenig.

00:15:07: weil man muss auch ganz klar sagen also ich vorhin gefragt habe was heißt denn?

00:15:10: die Immobilienpreise sind hoch immer im Verhältnis zu den Mieten gesehen und das muss man natürlich auch ganz genau sagen während der letzten zehn bis fünfzehn Jahre sind im Mittel vor allen Dingen in den Ballungsregionen ja in Deutschland Die Immobilienpreise ist natürlich viel stärker gestiegen als die Mieten.

00:15:26: Wir kennen das alle, dass jemand sich...

00:15:29: Das sind ja auch die Urlaubsregionen!

00:15:30: Also du wirst in Leer, in Nordfriesland wird es Mietobjekte geben, die niemals so viele Miete kosten wie man sieht sie an den Fafil-Fältegern.

00:15:43: Man kennt ja, glaube ich so diese Klagen von Mieterinnen und Mietern sagen, jetzt habe ich eine Mietersöhung bekommen oder mieten in Berlin ist teuer und so weiter.

00:15:50: Aber was daran oft mal nicht gesehen wird, ist sozusagen dass die in der Vergangenheit die Preise viel stärker gestiegen sind.

00:15:56: Die sind viel stärkerturchdecklig gegangen.

00:15:59: Und jetzt kehrt sich dieses Verhältnis zumindest einen Großteil von Deutschland ein Stück weit um.

00:16:03: Dadurch wenn wir uns diesen Bruch vorstellen, dieser vervielstellte Gas, wo oben steht?

00:16:07: Der Kaufpreis unten steht die Miete.

00:16:10: Wenn die Miete steigt, dann sinkt dieser Vervielfältiger.

00:16:13: Das heißt deswegen wie du gerade gesagt hast wird kaufen in manchen Regionen tendenziell wieder attraktiver.

00:16:20: aber das ist nur eine Bewegung.

00:16:22: Es ist natürlich die Frage wie es der Ausgangspunkt.

00:16:25: nur weil die Mieten jetzt die man zum Beispiel mit so einer Eigentumswohnungen einnehmen kann etwas gestiegen ist kann es natürlich trotzdem immer noch sein dass du die trotzdem viel zu teuer einkaufen musst.

00:16:35: und was natürlich das weitere Problem ist Dazu kann man natürlich auch die umgekehrte Entwicklung haben.

00:16:40: Also wenn jetzt beide Posten sich nach unten bewegen, also die Kaufpreise und die Mieten... Jetzt sagen wir du hast einen starken Strukturwandel vor Ort in großer Arbeitgebermacht zu solches Szenarien.

00:16:52: Gehen die KaufPreise und Die Mieten nach unten?

00:16:54: Dann kann es natürlich immer noch sein dass die große Schlagzeile ist ja kaufen lohnt sich mehr als mieten weil vielleicht die Kauf Preise viel stärker verfallen als die Mietpreise

00:17:04: wäre denkbar.

00:17:04: dann kannst Du aber das Problem haben Ein niedriger, vervielfältiger heißt ja nicht dass du die Wohnung auch wieder gut verkaufen kannst später.

00:17:13: Also und das ist halt das Problem, dass du in Regionen mit diesen extrem niedrigen Verviel- fältigern haben kannst.

00:17:20: Und das ist aber ganz interessant der Wohnatlas hat da ein paar Regionen ausgegeben, die besonders gute Aussichten auf Wertsteigerungen bis zu zwanzig fünfunddreißig haben.

00:17:29: Das

00:17:29: wäre ich spannend!

00:17:30: Und niedrige, ver- vielfältige.

00:17:31: und es ist interessant, Bundespotpuri an Gegenden.

00:17:35: Das ist einmal der Wartburg-Kreis in Thüringen, siebzehn Komma fünf vervielfältiger wachstum Null Komma neun Prozent per annum real.

00:17:46: also okay erstaunlich gute Aussichten.

00:17:48: da hätten wir jetzt vielleicht nicht unbedingt dort erwartet.

00:17:51: Neu Münster Stadt in Schleswig-Holstein.

00:17:54: Neunzehn Verviel fältige null Komma sieben Prozent Wachstuhm Wuppertal statt, zero Prozent Realwachstum erwartet.

00:18:04: Das habe ich schon öfter gehört.

00:18:06: das ganze Ruhrgebiet sozusagen wo man glaube ich immer so ein bisschen von außen wenn man da nicht heimisch ist mit rümpfender Nase drauf schaut und dann Wirklich ein Pott und so weiter, diese ganze ...

00:18:17: Das hat ja sehr schöne Ecken.

00:18:18: Ja

00:18:18: genau!

00:18:19: Aber du kannst halt von Investitionsgesichtpunkten essen habe ich auch mal vor Jahren, mal einen Video dazu, relativ interessanter Standort, weil jetzt kann ich nicht sagen ob wie sich das aktuell gerade entwickelt hat.

00:18:29: aber insgesamt kann man da mal bisschen genauer inschauen, ob es nicht doch was gibt.

00:18:34: Und das heißt ja nicht dass es jetzt durch die Decke gehen muss, das ist jetzt nicht die Luxusimmobilengeschichte soll es aber sauber also saubere Stand, also wie soll ich sagen?

00:18:43: saubere gute Aussichten, solide Aussichten.

00:18:45: Ludwigshafen am Rhein?

00:18:47: Tatsächlich!

00:18:47: ...und mit einem realen Wachstumserwartung, das ist sehr hoch.

00:18:52: Da wäre ich halt ein bisschen vorsichtig, du musst halt eines sehen, weil das ist mir vorhin bei deiner Bewerbung auch schon eingefahren, da hat Ludwikshafen einen BSF natürlich ja... Ich würde bei all diesen Städten die von einem großen Arbeitgeber sehr stark abhängig sind, würde ich sehr genau hinschauen.

00:19:08: Also jetzt spieg ich mal auf die Gegenseite.

00:19:10: Würde ich mich derzeit trauen, was in Wolfsburg oder Ingolstadt zu kaufen?

00:19:15: I don't know!

00:19:16: Wir

00:19:16: haben ein bisschen so ein gemischtes Beispiel mit unserer letzten Stadt.

00:19:20: Das ist Bremen-Stadt also wichtig nicht Bundesland sondern die Stadt Bremen also ohne Bremerhaven.

00:19:26: Einundzwanzig Komma drei und Null Komma sieben Prozent aber ist natürlich auch die Frage ist ja ein großer Mercedes Benz Standort weiß man natürlich nicht wie es weitergeht ist immer die Frage so, die aktuellen Schlagzeilen.

00:19:38: werden wir hier diese Folge aufnehmen.

00:19:42: Würde man jetzt vielleicht nicht unbedingt dafür extra hinziehen, weil du um Schnäppchen machen

00:19:45: kannst?

00:19:46: Ja genau also ich glaube sowohl zum Eigenheim ziehe ich in eine Stadt wo ich nicht genau weiß wie es mit dem jeweiligen Beherrschenden Arbeitgeber ist für den Rekord sozusagen.

00:19:56: natürlich habe ich Wolfsburg VW Hauptstandort und Audi als große Arbeitgebers in Ingolstadt.

00:20:03: da hab' ich da jetzt als Beispiel angezogen.

00:20:05: Also würde ich da mein Leben sozusagen dahin verlagern und aber auch würde ich langfristig, weil das ist ja immer langfristige zur Kapitallage dort eine Wohnung kaufen.

00:20:14: Wäre ich halt ein bisschen vorsichtig?

00:20:16: Ich frage

00:20:17: jetzt natürlich auch, da bin ich nicht genug informiert.

00:20:19: Werden solche Risiken relativ schnell am Immobilienmarkt dort?

00:20:22: Man muss natürlich auch sagen, also bei Wolfsburg und Ingolstadt bist du ja in einem viel Detroit-Eskeren Risikoprofil als du es bei Bremen bist.

00:20:30: Also klar, Bremen hat einen großen Mercedes Benz Produktionsstandort aber Bremen hatte eine deutlich größere Vielfalt an Arbeitgebern.

00:20:37: Jetzt

00:20:37: hast du wirklich Ingolstein mit Detroit gerade wirklich nicht.

00:20:39: Ich glaube ich kenn genügend Ingolstädte die hätten da massiv was dagegen.

00:20:43: Na ja, Detroit hat dir auch ne große Renaissance hingelegt.

00:20:47: Klar, Ingolstadt hat auch chemische Industrie und so weiter.

00:20:50: Aber ...

00:20:51: dünn!

00:20:52: Klar, er guter sich in nix zur Zeit nicht nach Ingolstein muss.

00:20:59: Aber wichtig ist wirklich immer das einzelne Objekt zählt?

00:21:04: Und denk immer dran der vervielfältige ist nur so ein Filter.

00:21:07: also es wirklich wie wenn du auf so eine Immobilienplattform den Filter nutzen würdest weil er checkt eben nicht den Sanierungsbedarf die Energieeffizienz das Hausgeld oder die Rücklagen, die da vorhanden sind zukünftige Modernisierungsmaßnahmen, die vielleicht nötig sind und auch was du für Finanzierungskosten in deinem einzelnen jeweiligen Fall hast.

00:21:28: Wo halt auch unsere Empfehlung immer ist geh zu deiner örtlichen Bank oder geh auch zu allen örtliche Banken aber geh auch zum großen Finanzierungsvermittler weil dir der wahnsinnig viele Angebot auf einmal vorlegen kann und dann hast du quasi das ganze Potpourri an Zins setzen, die dir so zur Verfügung stehen damit du da wirklich einen günstigen Zins bekommen ist.

00:21:47: Und, also das hast du schon angesprochen, wir haben es glaube ich hier schon dargestellt der Vervielfelder ist halt eine Momentaufnahme.

00:21:52: ja dass jetzt die Situation und ja Immobilien sind keine Aktien das wird sich wahrscheinlich nicht morgen gradikal ändern aber wir haben deswegen habe ich dieses Beispiel mit den Fallen in Immobilenpreisen auch mal genannt.

00:22:03: Auch ein Immobiliermarkt kann sich durchaus mal schon ganz nett bewegen.

00:22:06: über dem Verlauf von zwölf bis vierundzwanzig Monaten

00:22:09: sag ich mal Ist ihr auch so ein bisschen willkommen?

00:22:12: Wahrscheinlich auch eher eine Phase in der das wahrscheinlicher wird auch durch die demografische Entwicklung, Strukturwandel in verschiedenen Industriebereichen und so was.

00:22:23: Das sorgt doch normalerweise schon dafür dass es ich sage jetzt nicht Turbulenzen aber das ist einfach ein bisschen mehr Bewegung also in unterschiedlichen Regionen auf dem Immobilienmarkt gibt.

00:22:33: absolut.

00:22:34: und ich würde sagen gerade wenn wir auch über Landkreisen Thüringen zum Beispiel gesprochen Ich muss natürlich auch den demografischen Wandel dort im Blick abhalten.

00:22:42: Das ist natürlich nichts, was sich über zwölf bis vierundzwanzig Monate auswirkt.

00:22:45: aber gerade wenn ich sage ich alle Regeln langfristig entweder selbst dort bleiben oder langfristiger Kapital anlegen über den Verlauf von zehn bis zwanzig Jahren macht das definitiv einen Unterschied und dann muss ich mir schon schauen ob da eher Zuzug oder Wegzug in der jeweiligen Region vorherrscht zum Beispiel.

00:23:03: Ist natürlich auch immer so ein bisschen.

00:23:04: die Frage kannst du wenn du jetzt sagen mal deinen Arbeitsplatz ist Konjunktur unabhängig?

00:23:10: So?

00:23:10: das klassische Beispiel ist, du bist bei der Bundespolizei an so einem Bahnhof.

00:23:14: Dann kann es natürlich schon sein dass du ein gutes Geschäft machst wenn du zum Beispiel deinem Arbeitsplatz ist in Jena am Hauptbahnhof?

00:23:24: Wenn du jetzt in Thüringen in den umliegenden Kreisen um Jena rum dir ein möglichst günstiges Objekt suchst und das kaufst dann statt zu mieten weil du ja vielleicht durch die niedrigen Kaufpreise immer noch ... separat Geld zurücklegen kannst.

00:23:36: Absolut,

00:23:37: ganz genau!

00:23:37: Also das spielt auch die Gesamtrechnung eine Rolle.

00:23:40: und gerade wenn du sehr viel für den Eigenbedarf kaufst dann kann dir das aktuelle Mietniveau... naja es kann dir nie egal sein weil das ist natürlich immer die Alternative wie du grade gesagt hast ich könnte ja auch mieten aber genau wenn dann ich relativ günstig einkaufen kann in immer noch das wichtig solides Objekt dass jetzt nicht über die nächsten Jahre zehntausende von Euro ungewollt an Sanierung und so weiter bedarf, wenn ich das bewusst mache dann muss halt auch der Kaufpreis entsprechend niedriger sein.

00:24:05: Dann kann es total sinnvoll sein weil ich einfach dann wie du sagst in meinem Budget noch ziemlich Luft habe für einen zusätzlichen ETF-Sparplan.

00:24:13: Dann sind wir fast am Ende dieser Folge angekommen und ich habe gehört ich muss diese Woche auch die

00:24:19: Finanztipp der Woche kommen von E-mail.

00:24:21: Ja mein Finanztip der Woche hat wenig direkt mit Geld zu tun, sondern mit so einer Mindset-Frage, die bei mir begegnet ist und auch für viele in unserer Community hilfreich ist.

00:24:32: Weil ich glaube man muss sich manchmal bewusst machen, auch in unserer community vielen von uns geht es schon sehr gut.

00:24:37: Relativ gut!

00:24:38: Im weltweiten Vergleich definitiv?

00:24:40: Und man ärgert sich aber manchmal... Ich musste letztens in einen EDK weil ich bestimmte Pfandflaschen zurückgeben musste.

00:24:47: du kennst vielleicht dieses Ding.

00:24:48: also das sind wir vom

00:24:49: weltweite vergleich zum EDK Pfand Flaschen vergleicht.

00:24:52: okay ja

00:24:53: Es gibt ja dann immer bestimmte Pfandflaschen, die kannst du nur in bestimmten Läden zurückgeben.

00:24:56: und da musste ich dahin laufen.

00:24:57: Und ich war auch ein bisschen im Stress, dann hab' ich die Pfandflaschen da reingeschmissen... ...und dann habe ich den Pfandbomb am Automaten vergessen!

00:25:08: Und im ersten Moment ärgert man sich da ja immer drüber.. ..und mir ist dann aber eigentlich auch erst danach- Ich hab mit meiner Frau drüber geredet und sie hat dann gesagt, naja, aber eigentlich ist es doch irgendwie so eine schöne Lebenslektion, die man da gelernt hat.

00:25:20: Wenn meine mich dran denkt, es gibt wahnsinnig viele Menschen in Deutschland, die wir im Alltag sehen für die das Vergessen des Pfandbaums bedeutet hätte dass sie eine Sache weniger kaufen können.

00:25:31: Und wenn einen das nur ärgert aber sonst hat es keine Konsequenzen in was für einer guten Lebenssituation man dann eigentlich ist.

00:25:39: Deswegen mein Finanztipp auch wenn mal etwas Ärgerliches passiert manchmal glaube ich einfach wertschätzten Dass es einem gut geht.

00:25:48: Also, das Glas halb voll sehen an der Stelle.

00:25:50: Finde ich eine schöne Anekdote.

00:25:51: und ansonsten den Ärger am Automaten kann ich etwas total nachvollziehen.

00:25:54: aber nicht wegen weil ich den von Bonn vergesst habe passiert mir auch mal Sondern weil ich irgendwelche Flaschen gar nicht erst los werde Und die dann irgendwie verzweifeln versuche

00:26:01: Ja dann musst du irgendwann zur Entsorgen!

00:26:04: Wie viel

00:26:05: Mühe man dafür verwendet um diese Flasche jetzt umweltgerecht zu entsorgen.

00:26:11: Ich gebe zu, manchmal aus Verzweiflung habe ich auch schon mal eine Pfandflasche weggeworfen weil ich sie nicht los werde.

00:26:16: Aber das sage ich dann unserem deutschen Pfandsystem.

00:26:17: Dann musst du da anstehen und dann geht dazwischen durch der Automat wieder nicht, dann musst du jemanden holen, die Leute sind natürlich sowieso total gestresst, dann richten die den Pfandautomaten... Ach ja Baustelle!

00:26:31: Kommen wir zur Frage unserer Nutzerinnen und Nutzer?

00:26:33: Ja Und die erste kommt von unseren Userin, unserem User EG.

00:26:37: Ich habe neulich einen anderen Podcast gehört, der nochmal das Langlebigkeitsrisiko ansprach mit der dringenden Empfehlung das abzusichern.

00:26:45: Da wir immer älter werden.

00:26:46: Gesundheitsversorgung wird besser auch durch KI und so weiter.

00:26:49: aber wie soll ich das absichern?

00:26:51: Was ist unsere Empfehlungen?

00:26:52: Rechnung dazu?

00:26:54: Ich tippe mal investiert sein, investiert bleiben und eine drei Prozent Entnahme-Strategie

00:27:00: also das langen Lebigkeit Risiko bedeutet dass man halt länger lebt als man denkt Und dass wir immer älter werden, stimmt nur begrenzt laut Statistischem Bundesamt.

00:27:10: Da ist so

00:27:11: ein Plateau

00:27:12: erreicht und wir werden nicht mehr signifikant.

00:27:13: Älter, klar kann man jetzt sagen weiß mal nicht wie der medizinische Fortschritt dank KI und was es sich alles in den nächsten Jahrzehnten noch weitergeht aber besonders viel spricht nicht dafür.

00:27:22: trotzdem werden wir saualt.

00:27:24: also die berühmte Statistik die wir da bei Finanzip ranziehen ist das fünf prozent der Frauen und fünf Prozent der Männer älters als.

00:27:34: Jetzt muss ich sagen, fünf Prozent der Frauen werden älter als hundert und fünf Prozent Männer werden ältere als achtundneunzig.

00:27:38: Das ist ja schon mal ganz schön ordentlich!

00:27:39: Und das nehmen wir immer so als Ankerpunkt, weil du musst damit rechnen dass du die hohen Neuzeh... Es kann schon passieren, es kann gut passieren, dass dir die Neuenzehn nach Hohen Neunziger erreichst.

00:27:48: Ist natürlich auch eine total individuelle Einschätzung und vielleicht hat man da selber auch ein bisschen vom eigenen Gesundheitszustand ein Gefühl dafür.

00:27:54: So was kann man jetzt tun?

00:27:57: Wir sind halt sehr vorsichtig, wenn es um da Versicherungen geht.

00:27:59: Weil die Erfahrung zeigt und Risa hat das insbesondere auch gezeigt dass die meisten Rentenversicherung, die ja genau das absichert ein Langelebigkeitsrisiko weil du eine lebenslange Rente bekommst viel zu teuer sind.

00:28:10: also du kommst im Verhältnis zu deiner Lebenserwartung eine relativ niedrige Rente.

00:28:16: Jetzt sagen wir bei Finanzbär, macht das so?

00:28:18: Bleib auch im Alter zum gehörigen Anteil Teil vom individuellen Fall abhängig.

00:28:23: und wie risikobereit.

00:28:24: ich bin zum gehörigen Teil in Aktien, Aktien ETFs investiert und entnimmt dafür sehr maßvoll.

00:28:30: Größenordnung drei Prozent dessen was am Anfang darin steckt.

00:28:35: Warum?

00:28:35: Weil wir sagen naja es kann nicht ein Crash zur falschen Zeit treffen nämlich zb insbesondere dann am Anfang Deiner Rente, wenn du richtig viel Geld im Depot hast, dann haut so ein Action-Crash halt mehr rein.

00:28:46: Das

00:28:46: klassische Renditereinfolge

00:28:47: ist das.

00:28:47: Das ist das Renditereinfolge Risiko Sequence of Return Risk auf Englisch genau.

00:28:52: und insofern Wenn Du da maßvoll entnimmst Dann bist Du auch dafür aufgestellt dass Du richtig richtig alt wirst.

00:28:58: Und das gute dabei ist übrigens auch Dass wenn es eben das nicht passiert was ja Ist ja nicht so wahrscheinlich dass dich ein Börsencrash Genau dann trifft Dann hast Du später auch richtig viele Kohle zur Verfügung, die übrigens und das ist der große Unterschied zu seiner Rentenversicherung halt auch vererbt werden kann.

00:29:13: Wo hast du am Ende an deinem Lebensende noch richtig viel Geld?

00:29:17: Kannst es dir durch auch gute gehen lassen?

00:29:19: Kannste ja auch später noch gute medizinische Versorgung gönnen muss man mal so sagen.

00:29:25: Und bei einer Rentenversehung wenn stirbst, ist das Geld weg.

00:29:28: außer du bist stirbst sehr kurzfristig Ja aber in der Regel jenseits da seventy-fünfundsiebzig würde ich jetzt mal ganz grobsa sagen Jenseit seventy sieben und siebzig ist ein Regleres Geld weg in einem Depot, wenn da noch was da ist geht das natürlich auch dann her.

00:29:40: Kommen wir zur zweiten Frage von Stenos.

00:29:43: Was ist mit einem S&P-Fivehundred ETF Investment für die Altersvorsorge?

00:29:47: Die Firmen verdienen weltweit ihr Geld und fünfhundert Unternehmen wären eben so recht gut diversifiziert.

00:29:53: Okay also erst mal man kann es natürlich deutlich schlechter machen als mit dem S& P Fivehundred ETF.

00:29:58: ganz kurz für alle ja in der investierten die fünfundert größten Aktiengesellschaften der USA.

00:30:02: Das ist ein US

00:30:04: Immerhin deutlich mehr Titel als im DAX.

00:30:06: Ja

00:30:06: genau, also deutlich eher machen als DAX und das ist natürlich auch richtig was wir ja bei Finanzipp auch immer sagen dass das alles oder die allermeisten davon Weltkonzerne sind ne?

00:30:14: Also Amazon

00:30:15: etc.,

00:30:15: die machen natürlich ihr Umsatz überall auf der Welt und deswegen ist es nicht reines US-Investment in dem engeren Sinne.

00:30:22: Mein Gegenargument ist Was spricht denn im Vergleich zu einem EMI ETF für den S&P verhandelt?

00:30:28: Nicht viel weil wenn man über davon ausgeht Breitgestreut, nigereut.

00:30:32: Wo ist das, wo ist das Fraßenschwein?

00:30:36: Also wenn du für einen gleichen Preis mehr Streuung einkaufen kannst.

00:30:39: Warum würde ich das nicht tun?

00:30:41: Wenn ich es nicht tue und auf den S&P Five Hundred setze, dann setze ich ganz bewusst darauf dass die US-Firmen, die US Konzerne insbesondere noch mehr die Tech-Konzerne auch in den nächsten mindestens mal fünfzehn Jahren besser laufen als der Rest der Welt kann sein kann auch nicht sein, weiß ich schlichtweg nicht.

00:30:59: Ich würde sagen wenn ich das mache setze ich auch ein gutes Stück noch stärker auf die KI-Wette.

00:31:04: aber ich muss auch auf diese KI Wette nicht setzen weil ich tue es in einem EMI ETF.

00:31:08: auch.

00:31:08: da ist auch gehörig noch S&P Five Runded drin.

00:31:12: ganz grob so gute sechzig Prozent sind da immer noch der US Anteil drin.

00:31:17: das reicht völlig und wenn ich mehr bis zu mehr Streuung einkaufen kann kann nicht schaden.

00:31:20: Und die letzte Frage kommt von Andreas Landkammer und er fragt, werde ich ein Wohnriester in einen AV-Depot überführen können?

00:31:28: Wenn ja macht das Sinn.

00:31:30: Also komplizierte Frage.

00:31:32: erst mal kurz.

00:31:33: Wohnriester ist der Einsatz eines Riestervertrags für den Eigenheimen.

00:31:37: also wenn ich mir ein Eigenheim kaufe dann kann ich es als Eigenkapital verwenden, kann einen Kredit da aufnehmen, kann ich auch immer noch machen um mir die Förderung fürs Eigenheim zu erhalten.

00:31:45: Wenn ich das jetzt schon gemacht habe bei meinem alten Riester Vertrag Angebote, die nächstes Jahr auf den Markt kommen werden.

00:31:52: Ob es Anbieter geben wird, die das übernehmen werden?

00:31:56: Ich bin da nicht besonders optimistisch muss ich ganz klar sagen weil Wohnrichter ist eine komplizierte Geschichte, die auch einiges an Verwaltung und damit Verwaltungskosten erfordert.

00:32:05: Ich wäre da und wohnerisch das auch nicht besonders beliebt gewesen, muss man auch ganz klar sagen.

00:32:09: Deswegen wäre ich nicht so besonders optimistisch dass da wirklich auch gute Angebote.

00:32:13: Kleiner Markt heißt ja auch immer es für die Anbieter nicht so attraktiv.

00:32:16: Nicht

00:32:18: so attaktiv.

00:32:19: Also wenn ich das schon gemacht habe wahrscheinlich bleibe ich bei meinem alten Vertrag.

00:32:24: Wenn ich dagegen sozusagen jetzt erst anspare und später vorhabe dieses Geld für ein Eigenheim zu verwenden, was ja auch gehen wird.

00:32:31: Das könnte schon interessanter sein.

00:32:32: Da müssen wir uns aber genau anschauen welche Angebote da auf den Markt kommen weil nicht jedes Altersvorsorgedepot wird dafür gemacht sein das Geld später in dem Mobil zu stecken.

00:32:44: Das heißt wenn ich heute einen Riechservertrag habe ob ich jetzt das für ein Eigenheim in Anspruch genommen hab oder es erst Plane abwarten, anschauen wie bei Finanzen informieren natürlich darüber ob es da gute Angebote gibt.

00:32:57: Aber das könnte eine der Fälle einer der noch häufigeren Fälle sein, wohl sich lohnt einen alten Riestervertrag zu behalten.

00:33:03: Dann sind wir am Ende unserer Folge angekommen.

00:33:05: Vielen Dank dieser Idee!

00:33:07: Vielen Dank dir liebe Nutzerinnen und Liebernutzer fürs Zuhören oder Zuschauen.

00:33:09: Wir verlinken dir unseren Kaufen- oder Mietenrechner natürlich unter unserem Podcast in den Show notes.

00:33:15: Schau einfach mal rein, spiel ein bisschen mit den Regeln rum.

00:33:16: das ist eigentlich immer ganz cool und viel Spaß.

00:33:20: Und bei all dem nicht vergessen, das ist vielleicht heute ein bisschen kurz gekommen.

00:33:22: Vor lauter Zahlen solltet ihr nicht vergessen die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie ist vor allen Dingen die Frage passt es zu deinem Leben wie willst du?

00:33:30: Wohnst du noch oder lebst du schon?

00:33:32: In dem Sinne bis zum nächsten Mal!